Les conséquences catastrophiques de la mort de l'investisseur – Achat immobilier assurance prêt

Investir dans un loyer meublé, professionnel ou non professionnel n’est certainement pas un bien immobilier de placement comme les autres. C’est l’intérêt principal du système de taxe sur le loyer meublé, source des difficultés que nous présentons dans cet article et que nous développons de manière approfondie dans notre nouveau livre "Investir dans l’immobilier".

En cas de décès de l'investisseur:

  • Le crédit est remboursé par l’emprunteur pour assurance etL’indemnité d’assurance est un revenu extraordinaire imposé à 15,5% de l’épargne + CSG / CRDS.
  • Les revenus du capital caché sont imposés même si la propriété n'est pas vendue. Le décès d'un investisseur est un événement qui déclenche une évaluation de la valeur personnelle (PNLM) ou du spécialiste (LMP).

Rappel de LMNP / LMP sur les avantages industriels et commerciaux (BIC)

Investir dans un loyer meublé, professionnel et non professionnel est un investissement qui permet à l’investisseur d’imposer les avantages industriels et commerciaux (BIC) plutôt que de générer un revenu. Si nous vous présentons dans cet article "Location professionnelle ou non professionnelle (LMP): résumé du régime fiscal", le loyer loué ou loué est traité commercialement. .

Une telle activité de location meublée permet de prélever un tel impôt sur le revenu des artisans ou commerçants dans le cadre du BIC. Comme vous l'avez compris, le principal avantage des locations meublées est qu'elles peuvent être taxées selon les mêmes règles fiscales que toutes les sociétés.

Un schéma simple et délibéré permet à l'investisseur locatif meublé:

  • Considérez les coûts des actes (frais de notaire) et autres transactions immobilières (frais d'agence immobilière) comme déductibles. Compte tenu de l'importance de ces frais (+ 6,5% pour les frais de notaire et + – 6-10% pour les agences immobilières et de recherche), la déduction de ces coûts pour l'acquisition d'un immeuble révèle un déficit important, une source d'économies d'impôt importante. Ces coûts sont liés aux autres revenus du contribuable à un bailleur meublé de manière professionnelle et peuvent être reportés sur une période de 6 ans pour les loyers non meublés.
  • Pour voir la dépréciation du bâtiment. Cet amortissement linéaire d’environ 2% par an (amortissement sur 50 ans) permet de comptabiliser les frais de comptabilité, ce qui réduit le bénéfice imposable de l’investisseur sans affecter ses flux de trésorerie.
  • Dans certaines situations, il est possible de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition ou du paiement.

Investir dans un contrat de location (LMNP) n’est donc pas un immeuble de placement normal comparable à un autre immeuble de placement (tel qu’un investissement dans DUFLOT ou autre).

Investir dans un bâtiment LMNP ou LMP, c'est créer un "indépendant" et ainsi bénéficier des avantages du BIC et d'une introduction peu significative, mais c'est aussi un revers.

Malheureusement S'ils sont vendus, les programmes LMP ne sont pas présentés de cette manière et peu d'investisseurs sont conscients de ce problème.

Ainsi, le bailleur meublé est l'unique propriétaire de l'unique propriétaire. Cette seule entreprise doit avoir une comptabilité et donc un bilan.

À l'actif du bilan du propriétaire unique, l'objet immobilier du loyer meublé est situé. L'amortissement d'un bâtiment est justifié par le fait que l'actif se trouve à l'actif du bilan. Par conséquent, l'entreprise amortit ses actifs et les utilise de manière commerciale (à partir du contrat de location) pour traiter les biens en tant qu'entreprise).

Effet de l'impôt sur le décès des investisseurs LMNP / LMP.

Ainsi, le décès de l'investisseur a les mêmes conséquences que le transfert ou la cessation d'activité du travailleur indépendant. Mise hors service suite au décès de l'investisseur, ainsi que donation du bâtiment, immédiatement:

  • les bénéfices réalisés entre la fin du dernier exercice et la date de votre transfert ou de votre résiliation;
  • votre bénéfice sous la forme d'une suspension d'impôt (dispositions de résiliation, impôt sur les plus-values ​​différé);
  • plus-values ​​réalisées à la cessation des activités lors de la cession de l'actif du bilan.

Comment est le remboursement actuel du prêt de l'assurance de l'emprunteur?

La première conséquence du décès d'un investisseur est l'imposition immédiate des bénéfices à partir de la fin de l'exercice précédent. Le décès de l'investisseur signifie la mise en œuvre du mécanisme d'assurance de l'emprunteur. La banque reçoit un capital pour rembourser la dette de l'investisseur décédé.

L’impôt sur les prestations de décès est un impôt sur le revenu imposable et extraordinaire perçu sur les BIC et est donc ajouté au loyer pour déterminer le bénéfice imposable du loyer loué.

Gaëlle MOURAD, comptable professionnelle spécialisée dans la gestion de la location meublée (LMP ou LM »NP), conseille même à un investisseur de rejoindre un centre administratif agréé pour éviter une augmentation de 25% en tant que l'un des IRPP.

Imaginez les effets fiscaux d’un produit d’urgence équivalant au montant du capital remboursé au moment du décès.

Le bénéfice ainsi obtenu est imposé en fonction de la marge de l'investisseur (jusqu'à 45%) et est soumis à 15,5% de CSG CRDS.

L'impôt de décès de l'investisseur est C-A-T-A-S-T-R-O-P-H-I-Q-U-E !!! pour l'investisseur et le pire, c'est qu'aucun fournisseur de LMNP ou de LMP ne l'a jamais signalé aux investisseurs (mais le savez-vous?)

Quelle est l’imposition des plus-values ​​immobilières lorsque l’investisseur décède?

Mais le pire dans cette histoire est que le désastre ne s'arrête pas là. En effet, le décès d'un investisseur dans un contrat de location, tel que le décès d'un opérateur indépendant, entraînera l'imposition des plus-values ​​nettes enregistrées au décès de l'investisseur. En d’autres termes, l’héritage ou le don ne génère pas les gains en capital cachés ni même l’imposition des biens immobiliers..

Nous avons déjà soumis cette analyse dans cet article "Logement loué et loué à louer. Nous allons prêter attention à ces conditions et citer le document fiscal:

VI. Don d'actif

Bien que la donation (ou cession libre) ou le goodwill d’une immobilisation fixe ait lieu en contrepartie d’un paiement, il s’agit d’un transfert au sens de l’article 38-1 du Code de commerce. CGI, parce que cet article ne fait pas de distinction entre les différents types d’aliénation, que ce soit gratuitement ou gratuitement.

À la suite les plus-values ​​représentées par les valeurs mentionnées dans l'acte de donation par rapport à la valeur comptable des articles vendus doivent être enregistrées sur la base du bénéfice imposable du donneur. (Décision CE du 1 er juillet 1946, demande n ° 79603, RO, p. 56)

L'article 41 du code des impôts français dispose que les plus-values ​​(immobilisations corporelles et incorporelles) sont des plus-values ​​reconnues par l'entreprise en cas de décès, de cession ou de cessation de l'activité. son utilisation n'est pas couverte, sous certaines conditions, bénéfices imposables si l'activité est exercée par un ou plusieurs successeurs ou successeurs dans la ligne directe ou par le conjoint survivant ou par cohabitation, société en commandite ou responsabilité limitée formée exclusivement entre leurs héritiers ou leurs héritiers; ou l'un après l'autre, soit entre eux et le conjoint survivant ou l'opérateur précédent.

Il est rappelé que les dispositions de l'article 41 du Code des impôts français ne s'appliquent pas aux plus-values ​​provenant de la cession de sociétés contre rémunération ni aux sociétés énumérées aux titres I et II de la loi française. Article 151g, mais applicable à la libre mutation des travailleurs indépendants (CGI, art. 41-II, voir DB 4 B 3522).

Note – En raison de son père, victime d'un très grave accident, du fait de son incapacité de travail prolongée, le contribuable dirigeait son entreprise depuis plusieurs années, sans que l'administration ait préalablement identifié le transfert, de manière rétrospective. fonds mentionné.

Don en propriété nue.

Un don d’immobilisations corporelles peut être remis au donateur pour qu’il soit utilisé par l’usufruit.

Dans une telle situation, le gain (ou la perte) du gain attribué aux articles de cadeau, s'il correspond à la propriété du salaire, doit être inclus dans le bénéfice imposable de l'exercice à la date du don. C’est la même chose qu’un don en possession d’une personne nue associée à de la bonne volonté utilisée par le donneur dans l’exploitation.

Dans ce cas, les plus-values ​​générées sont en principe égales à la différence entre la valeur attribuée au calcul de la taxe sur le transport en vertu de l’article 762 du code général des impôts et la propriété des éléments. et la valeur comptable des mêmes articles le jour du don. En fait, ils peuvent être déterminés en appliquant le montant imposable des plus-values ​​sur le transfert de capitaux propres, qui correspond au rapport entre la valeur de la propriété et la valeur totale du bien. droits de mutation.

Il convient de noter que le don faisant l'objet d'un usufruit ne peut pas être considéré comme une vente d'entreprise, suivie d'une location gratuite par le donateur au donateur. En conséquence, le donateur ne peut pas prétendre, lors du transfert de la présente affaire à la ligne directe, de l'exemption prévue à l'article 41-II du CGI, dont l'application est transférable. ou la cessation de ses activités par l'opérateur précédent.

À la fin de l'usufruit, aucune taxe n'est perçue sur la base des éléments de propriété de cette manière, et ne peut donc pas être prédite à ce moment-là à la lumière des mêmes éléments. , des dispositions susmentionnées de l'article 41 II. Sur cette question, cf. ci-après dénommé DB 4 B 3522.

Ainsi, le décès d'un investisseur en investissement meublé non professionnel provoque les plus-values ​​latentes dégagées sur les biens immobiliers. Contrairement à l'introduction de locations vides ou vides, le don ou la succession ne permet pas d'éliminer les plus-values ​​… Très attentif, me dit certainement que la fixation des plus-values ​​d'un immeuble dans le LMNP ne devrait pas nous amener à nous inquiéter autant des perspectives faibles (voir article: LMNP CENSI BOUVARD ou LMP prix de revente: classement et perspectives)

Dans le cadre d'une location meublée non professionnellela théorie serait que les plus-values ​​sont imposées sur la base d'un système d'imposition des plus-values ​​personnelles de 19% + 17,20% et d'une exonération totale après 30 ans de propriété de l'immeuble. Néanmoins, la récente réponse ministérielle à FRASSA a levé la théorie selon laquelle la fiscalité n'est pas (et n'est donc pas) taxée. – Don de location meublé et loué. et valeur ajoutée immobilière et loyer meublé (LMNP – LMP): les autorités fiscales expliquent la situation

Dans le cadre d'une location meublée professionnelleIl s’agit d’une valeur ajoutée professionnelle pour l’investisseur, mais l’article 151 du code général des impôts peut s’appliquer quelle que soit la fonction civile de l’activité de location meublée (voir "Détails et analyse du système fiscal"). location meublée (LMP ou LMNP).)

La dernière conséquence du décès d'un investisseur LMNP ou LMP est l'imposition immédiate des bénéfices non réalisés sur des biens immobiliers. Cette taxe est due dans le cas d'immeubles loués ou de dons de biens.

Conclusion:

L’investissement dans le LMP ou le LMNP est loin d’être un langage commercial bien pensé, et l’investissement dans la mort est trop souvent négligé. Ceci est d'autant plus grave que l'investissement en MILD est vendu pour la "retraite" en tant qu'investissement pouvant fournir un revenu supplémentaire confortable, sans risque et libre d'impôt.

Trouver un revenu supplémentaire pour le placement idéal des retraités … Parfois, un appel professionnel nous dit quelque chose, car le problème de l'impôt sur le décès de l'investisseur se pose nécessairement un jour ou l'autre pour un retraité qui utilise son investissement pour payer son ancienne maison …

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